Votre projet immobilier est mort, mes beaux messieurs.

Comment on apprend que Didier Marie louche et qu’une fois de plus, c’est la collectivité qui va payer les turpitudes des entrepreneurs.

 

En 2005, Bouygues Immobilier projette d’acheter le 46, rue de Bammeville pour y réaliser  un projet immobilier. Procédure standard ou soupçons, on ne sait, ils demandent à Socotec, bureau de contrôle,  de réaliser un diagnostic de pollution des sols du terrain. Histoire de savoir où ils mettent les pieds parce que les enjeux sont grands : à la décharge, c’est  de 200 à 500 euros de différence entre 1 tonne de simples gravats et 1 tonne de terrain pollué.

Socotec commence par faire des recherches dans les administrations. Incroyable, ils ne trouvent rien. On est dans une société moderne, on ne s’encombre pas avec des vieilleries. Les archives, c’est poussiéreux. Et à quoi bon savoir quelles sont les activités qui se sont succédées sur le terrain, hein ? Et la CCI,  interrogée par Socotec, elle est tournée vers l’avenir, vers le développement. Alors non, elle ne sait pas. Et si il y avait eu des activités polluantes ? Pensez-vous. Encore à jeter la suspicion sur les entrepreneurs, c’est pas comme ça qu’on va la gagner, la guerre économique.

On  joue aux 7 familles ?

Ah ça, la propriété, c’est différent, ça c’est de la traçabilité. Manquerait plus qu’on vienne vous contester votre droit à la sacro-sainte propriété. Et les notaires c’est du sérieux, ils notent tout. Limite maniaques. L’huissier (quel beau métier) étant venu gentiment nous apporter un gros dossier, on sait tout. Rien sur la pollution du site, bien sûr, mais on sait que jusqu’en 1987, c’était la propriété de Jean François Marie André De Ponteves d’Amoral, marquis de Ponteves, profession propriétaire, et ses cousins et cousines.
Avant on sait pas, mais marquis de machintruc c’est du lourd. Et puis faut bien leur verser des rentes pour qu’ils puissent vivre ces gens-là, vont pas se lever le matin pour bosser non plus ! Justement, le marquis a un petit découvert.
Il vend à la société GECO qui vend à UCB Bail qui vend à la SCI Lourdines-Bammeville dont les actionnaires sont la famille Drouiller Yvon, Jean-Pierre, Françoise, Vincent et Véronique.
On va finir par jouer aux 7 familles !

Une première expertise concluante

Bref, revenons à nos moutons. Socotec ne trouve rien? Ah si, une plainte a été déposée par le voisinage en 1965 pour « bruit généré par un compresseur nécessaire à l’application des peintures » et « émanations de vapeurs (peintures et goudron). »

fontaine

L’entreprise Ets Jean Fontaine a pour noble activité  » l’application de peintures sur des plaques de ciment et l’application de goudron sur des plaques de fibrociment.- » Bouygues Immobilier est bien embêtée. « J’achète, j’achète pas ? » Allez, trop les jetons, on passe à la phase 2 : investigations de terrain – polluants recherchés métaux lourds et hydrocarbures.
Vas-y que Socotec fait ses forages et deux puits à la pelle mécanique. On va faire ça dans la cour. Vu que l’entreprise DAV est encore en activité, on va pas aller les embêter pour forer dans les coins. Logique. On fait des éprouvettes, on les met dans une glacière, et hop au labo. Vous avez déjà fait des analyses d’urine ? Et bien c’est pareil. Sauf qu’on ne vous souhaite pas de retrouver dedans ce qu’on a trouvé à Bammeville.

conclusion

Les huit échantillons contiennent de l’arsenic du chrome, du cuivre , du mercure, du nickel, du plomb, et des hydrocarbures. Deux échantillons contiennent du cuivre au-delà de la valeur limite admissible , six dépassent les limites en plomb et un en arsenic. Tout ça entre 0 et 2 m de profondeur, aux quatre coins de la cour.
Il faut donc

  • « Mener des investigations complémentaires afin de mieux cerner l’étendue de chacune des sources de pollution;
  • Fixer les objectifs de dépollution des sols superficiels;
  • Etablir les mesures de protection à prendre pour les personnes travaillant sur le site et pour le voisinage;
  • Choisir au mieux la méthode de réhabilitation (mise en décharge, incinération, traitement ex-situ … ).

Le spectre de la décharge de classe 1 à 200 euros la tonne se profile …

Bouygues Immobilier, c’est des gens sérieux, leur métier c’est de gagner de l’argent. Pas d’en perdre à dépolluer les crasses des autres. (on est en 2005, l’eau coulait encore dans la source Gaalor). Alors ils partent en courant.

Une deuxième expertise encore plus concluante

Imaginez les actionnaires de la SCI Lourdines. Ils se voyaient déjà faire une jolie plus-value, peut-être même acheter un titre de marquis et patatras ! Leur terrain pollué ne vaut plus un clou. Mais par le fait, est-il vraiment pollué ce terrain ? Et si Socotec ne connaissait pas son métier ? On va faire une contre-expertise, ouais, bonne idée!

Nous trouvons donc dans notre dossier, en date du 24 août 2005 (le rapport de Socotec date d’avril) le rapport de notre contre-expert.
Notre contre-expert est perspicace. On sait par les sondages de Socotec qu’il y a deux mètres de remblais au-dessus  des alluvions. Mais lui sait bien d’où ils viennent. « Ces matériaux proviennent de la démolition d’un bâtiment. »  D’où il tient ça, on ne le saura pas, mais il en est sûr. D’ailleurs, il l’a mis dans son titre, comme ça, on est tout de suite au courant, ça ne souffre pas de discussions  » C.ARACTERISATION DU REMBLAI EN MATERIAUX DE DECONSTRUCTION DE L’ANCIEN IMMEUBLE DEMOLI SUR PLACE ». Il doit être pote avec la secrétaire des archives car il sait que « l’immeuble a été démoli pendant la guerre 39-44 » – Il fait un peu d’humour au passage. « Il est certain que tous les aménagements électriques (fils de cuivre inclus) et sanitaires (tuyaux de plomb et céramiques inclus) n’ont pas été démontés avant l’arrivée des bombes sur le bâtiment et qu’ils se sont  retrouvés mélangés aux autres matériaux constituant les murs, les planchers et le toit de l’édifice. »

Le lecteur sourit. C’est cocasse. « Chéri J’entends la sirène !  Encore ces maudits anglais ! Albert, dénude les fils. Les enfants, prenez les tuyaux du lavabo et vite, à la cave ! »

On est dans de bonnes dispositions, bien détendus  pour l’happy end.  Les recommandations à l’attention du futur acheteur ? C’est simple, on creuse à la pelle mécanique, à chaque godet, on procède à un tri visuel (en langage commun, on regarde), on enlève les fils électriques et les tuyaux de plomb, on les met gentiment dans la poubelle verte (comme c’est un pro, lui dit qu’on valorise les métaux). Et voila. Le reste, on peut s’en servir pour faire un nouveau remblai. Ca va même vous rapporter de l’argent si ça se trouve !

Vas-y Tonton !

Quels nigauds chez Socotec ! En plus de n’avoir pas été perspicaces, ils sont incompétents : lui relève des fautes impardonnables dans leur étude (les échantillons ne sont pas décrits, et ils n’ont pas été conservés). Le jugement de notre contre-expert est sans appel, on a bien fait de l’appeller !

dedire« Il s’agit donc d’une pollution imaginaire pour ne pas acheter le terrain et se dédire de l’engagement notarial. » Mazette, des experts comme ça qui n’hésitent pas à se mouiller, on en veut plus !  Rendons donc hommage à Monsieur, monsieur comment déjà ? Yvon Drouiller, ingénieur Géologue de l’Ecole Nationale Supérieure des Pétroles et Moteurs. Ca en jette !  Mais attends, Drouiller, Drouiller, ça me dit quelque chose ce nom- là . Mais oui, relisez plus haut, dans la famille Drouiller, je demande Yvon, actionnaire de la SCI Lourdines !

Allo Tonton, tu sais le terrain qu’on a à Rouen ? Invendable : ils nous embêtent avec leur pollution. Toi qu’es ingénieur, tu veux pas te fendre d’une petite expertise ?

Ben, nous aussi on va se fendre d’une ‘tite expertise, grâce au site géoportail (http://www.geoportail.gouv.fr/accueil) et à sa formidable fonction « remonter dans le temps » qui permet de télécharger d’anciennes photos aériennes. Bammeville, clic, clic, remonter dans le temps, clic clic, 1937, 1946, 1949, clic clic clic, on va bien le voir cet immeuble, nickel avant la guerre et en ruines après, c’est pas parce qu’on bosse pour la famille qu’on a pas une éthique, hein ?

clic pour zoomer

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Une voisine nous avait  parlé de jardins ouvriers. « Ooooh,  il y a bien longtemps… »  Quand vous avez besoin d’un expert fiable, demandez à votre vieille voisine.  Avant guerre, après guerre, pareil, un jardin avec un arbre. L’expertise concluant à « une pollution imaginaire » n’est pas seulement entachée d’un conflit d’intérêt flagrant, mais est factuellement fausse, archi-fausse.

Bon, en même temps, tout est dans le dossier et sur internet, aucun acheteur sérieux ne peut se faire avoir. Aucun, sauf nos valeureux gestionnaires d’organismes publics, louchant d’un oeil sur la gare RG projet phare de l’agglo (un phare souterrain), et de l’autre oeil vers la Matmut, pressée d’avoir son avenue élargie. Pour lire le dossier ? Désolé, plus d’oeil disponible. En 2007, Didier Marie, président à l’époque de l’OPAC 76, y voit une « opportunité immobilière », et signe donc des deux mains.

C’est pas tout ça, on parle, on parle, mais les pesetas maintenant ? C’est un peu (et même carrément) d’argent à vous et à moi dont il s’agit. Je vous avouerais que, personnellement, je n’ai jamais amené une tonne de terre polluée à la décharge. On est donc allés chercher des prix sur internet. Pour des déchets inertes, comptez de 3 à 25€/t (hors taxe et transport), on va retenir 15, pour des déchets dangereux ( goudron et produits goudronnés, amiante, résidus de peinture, de colles et mastics avec solvants ou contenant des oxydes de métaux lourds, emballages souillés, certains bois traités ou souillés, suies, acides et bases….) de 70 à 500 €/t. On va retenir 250, on est sympas. Soit un surcoût de 235 € si mes gravats sont pollués.
Le dossier de consultation des entreprises fait état de 2101m3 de sol à enlever pour faire le sous-sol. A 1,7 tonne par m3 de gravats (là j’ai demandé à un pote) ça fait 3 575 tonnes. Ah quand même. Que multiplie un surcoût pollution de 235 € on arrive à 840 125 €.

Pour un projet immobilier dont le coût global est de 3 902 609 euros, ça fait jamais que 20 % en plus. Patatras, tout le montage financier s’écroule. Votre projet est mort, mes beaux messieurs. ARCO

On est sympas

Comme on est sympas, on va vous suggérer des pistes pour vous en sortir.

  • piste 1 :  Les voisins trouvent que le projet est trop haut : 7 niveaux, c’est vrai que ça en impose, dans une rue ou les maisons font trois niveaux et les autres immeubles cinq. Tronçonnez 20% en hauteur pour rentrer dans le budget.
  • piste 2 : Vous supprimez le sous-sol, comme ça pas la peine de remuer la merde. Prévoyez cependant des masques à gaz pour les habitants du rez-de-chaussée. La dépollution, ce sera pour les suivants (dans 30 ans : de nos jours, construire en dur, c’est sujet à effritement)
  • piste 3 : Vous avez consulté des entreprises pour réaliser les travaux sans rien leur dire pour la pollution, continuez à ne rien leur dire et faites leur signer un papier comme quoi ils font leur affaire de ce qu’ils trouveront (vous pouvez prendre comme modèle le papier que vous avez vous-même signés). L’heureux gagnant sera très content d’avoir tiré le mistigri.

Dans tous les cas de figures, votre projet prend un an dans la vue. Laissez-nous sur place pendant ce temps-là, comme ça, on est pas à la rue. Ca la foutrait mal pour notre nouveau statut de contre-contre-experts (et puis c’est la guerre économique).

Et maintenant ?

La question reste ouverte de comment les gravats pollués sont arrivés là. Revenons à nos photos aériennes.

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La première qui montre une activité sur le terrain date de 1955, quoique un peu floue. En 56, des bâtiments sont construits, du merdier dans la cour, puis en 1961, des citernes dans l’angle Nord Ouest. Quand sont donc arrivés les 2 mêtres d’épaisseur de gravats ? La récente affaire de mafia parisienne qui enterre illégalement des déchets toxiques (http://www.liberation.fr/societe/2014/03/06/un-reseau-d-enfouissement-illegal-de-dechets-demantele-pres-de-paris_985001) montrent qu’il y en a qui ne reculent devant rien. « T’as un terrain ? Moi j’ai 3000 tonnes de gravats, on fait affaire ? je te reprends ta terre végétale et allez, je paye le transport. » On peut tout imaginer.
Quand à l’évacuation des polluants produits sur place, on sait comment ça se passait pendant les Trente Calamiteuses Glorieuses. La vidange de la cuve à peinture au plomb ? « Vas-y petit quesse t’attends, dans le trou à merde et plus vite que ça. »
Si vous avez des infos, on est preneurs, on se pique au jeu.

Le collectif ZAD ROUEN NOTRE-DAME-DES-LANDES,
domicilié au 46, rue de Bammeville. (vous inquiétez pas, on a ce qu’il faut en masque à gaz).

téléchargez le rapport Socotec_2005

téléchargez le rapport Drouiller 2005

 

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